Повномасштабна війна змінила український ринок нерухомості не лише через падіння попиту, міграцію населення чи зростання собівартості. Вона змінила саму логіку девелопменту. Якщо раніше забудовник міг планувати проєкт на кілька років уперед, спираючись на відносно прогнозовані продажі, логістику та доступність ресурсів, то тепер будівництво відбувається в умовах постійної невизначеності.
Про те, як девелопер може працювати за таких обставин, у розмові з Forbes розповідав співзасновник одеської компанії «Акварель» Дмитро Паращишен. Його досвід показує одну з ключових змін воєнного ринку: на перший план вийшла здатність не просто починати нові будівництва, а завершувати вже розпочаті, контролювати фінанси та зберігати довіру людей.
Будівництво під час війни починається з фінансової дисципліни
Будівельний проєкт за своєю природою розрахований на тривалий цикл. Між придбанням або оформленням земельної ділянки, проєктуванням, початком робіт і заселенням можуть пройти роки. Війна зробила цей горизонт значно менш передбачуваним.
Для девелопера це означає необхідність одночасно працювати з кількома ризиками. Може змінитися вартість матеріалів, ускладнитися логістика, виникнути дефіцит працівників, скоротитися попит. До цього додаються повітряні тривоги, проблеми з енергопостачанням та безпосередні безпекові загрози.
За таких умов запас фінансової міцності стає не менш важливим, ніж архітектура або маркетинг проєкту. Показовим є досвід «Акварелі» після початку повномасштабного вторгнення. Як пояснював Паращишен, пріоритетом компанії стало завершення розпочатих об’єктів і виконання зобов’язань перед покупцями. Кошти з проєктів не спрямовували на нові закордонні активи чи особисті покупки, натомість контролювали заборгованість покупців.
На момент вторгнення підрядники також мали перед компанією зобов’язання на суму понад $1 млн за матеріали та роботи. Ці ресурси разом із доступним фінансовим запасом спрямували на продовження будівництва. Від 2022 року компанія завершила роботи у п’яти комплексах і передала мешканцям ключі. Водночас початкові строки вдалося витримати не всюди – частину довелося продовжити через воєнні обставини.
Цей приклад добре ілюструє ширшу особливість роботи галузі. В умовах кризи фінансова дисципліна перестає бути внутрішнім питанням компанії. Від неї безпосередньо залежить, чи перетвориться придбана квартира на готове житло.
Головним активом стала довіра покупця
До війни покупець квартири в новобудові оцінював насамперед розташування, планування, ціну, клас житла, благоустрій і потенціал інвестиції. Тепер до цього переліку додалося ще одне принципове питання: наскільки реалістично, що будинок справді буде завершений.
Саме тому репутація девелопера дедалі тісніше пов’язана не з масштабом рекламної кампанії, а з фактично виконаними зобов’язаннями. Для покупця важливими стають темпи робіт на майданчику, історія завершених об’єктів, прозорість комунікації та поведінка компанії у кризові періоди.
Війна водночас змінила ставлення до строків. У мирних умовах затримка введення будинку могла сприйматися передусім як управлінська проблема. Під час війни причин значно більше, тому сама по собі зміна графіка ще не дає повної картини. Набагато важливіше, чи залишаються роботи на об’єкті активними, чи має забудовник ресурси для їх продовження і як пояснює покупцям зміни.
Для ринку нерухомості це важлива трансформація. Довіра поступово стає вимірюваною через дії: завершені черги, передані ключі, роботу будівельних майданчиків і здатність підтримувати вже заселені будинки.
Війна змінила уявлення про комфортне житло
Трансформується і сам продукт, який пропонують девелопери. Квартира більше не сприймається окремо від інженерії будинку та навколишнього середовища. Перебої з електроенергією, складнощі з водопостачанням і опаленням показали, наскільки повсякденний комфорт залежить від систем, про які покупець раніше міг майже не замислюватися.
Тому автономність із додаткової переваги поступово перетворюється на один із практичних критеріїв вибору. Резервне живлення, власні або альтернативні джерела води, продумані системи опалення та можливість підтримувати роботу критичної інфраструктури будинку без стабільної зовнішньої мережі мають зовсім іншу цінність, ніж кілька років тому.
Такі зміни можна побачити і в нових проєктах. Наприклад, у житловому комплексі «Клен», про який Паращишен розповідав в інтерв’ю, передбачені автономне опалення, резервне електропостачання та вода зі свердловин. Сам проєкт запланований як малоповерхова забудова із зеленим простором.
Паралельно змінюється ставлення до прибудинкової території. Двір перестає бути залишковим простором між будинками та парковкою. Людям потрібні місця для прогулянок, спорту, дитячого дозвілля і звичайного спілкування із сусідами. Це особливо відчутно тоді, коли через безпекову ситуацію люди проводять значно більше часу поруч із домом.
Отже, сучасний житловий комплекс дедалі частіше оцінюють не тільки за площею квартири. Значення має вся система повсякденного життя навколо неї.
Девелоперу доводиться думати про будинок після здачі
Ще одна зміна стосується життєвого циклу нерухомості. Побудувати будинок і передати ключі недостатньо. Через п’ять, десять чи двадцять років якість середовища залежатиме від того, як експлуатують інженерні системи, обслуговують спільне майно, доглядають за фасадами та благоустроєм.
Для Паращишена важливість цього підходу стала особливо очевидною після досвіду роботи в Батумі. Компанія побудувала там 15-поверховий комплекс на першій лінії від моря. Водночас спостереження за експлуатацією місцевих житлових комплексів показало проблеми, які виникають без системного управління: хаотичне встановлення кондиціонерів, стікання конденсату фасадами та незручні рішення в користуванні спільною інфраструктурою. Після цього досвіду компанія створила власну керуючу компанію та посилила контроль за інженерними рішеннями і зовнішнім виглядом будинків.
В українських умовах питання експлуатації стало ще важливішим. Складні інженерні системи, резервне електроживлення, автономне опалення чи водопостачання потребують регулярного обслуговування. Сам факт наявності обладнання не гарантує його ефективної роботи через роки.
Тому девелопмент поступово виходить за межі будівельного майданчика. Якість житла визначається не лише тим, яким будинок був у день введення в експлуатацію, а й тим, наскільки добре він функціонує після заселення.
Нові проєкти все одно з’являються
Може здатися, що за високого рівня невизначеності логічною стратегією було б повністю відмовитися від нових будівництв. Проте житлова потреба нікуди не зникає. Люди змінюють міста, створюють сім’ї, переїжджають між регіонами та шукають житло, яке відповідає новим вимогам до автономності й повсякденного комфорту.
Саме тому частина девелоперів після стабілізації поточних проєктів повертається до розвитку нових. Проте підхід стає обережнішим: значення має не просто наявність земельної ділянки, а те, чи можна створити на ній середовище, яке матиме сенс для майбутнього мешканця.
Цей принцип простежується і в нових проєктах девелоперської компанії «Акварель». У проєкті А10 в Одесі, за словами Паращишена, заплановані великий двір, басейн, воркаут-зона, веломаршрути, місця для спілкування та значні зелені зони. У «Клені» акцент зроблено на малоповерховості, зеленому просторі та автономних інженерних рішеннях.
Це не означає, що одна модель житлового комплексу підходить усім містам і всім покупцям. Навпаки, воєнний досвід підсилює необхідність точніше розуміти конкретну локацію, спосіб життя її мешканців і те, чого їм бракує.
Будувати означає планувати життя після війни
Будівельна галузь завжди працює з майбутнім. Навіть якщо фундамент закладають сьогодні, мешканці користуватимуться створеним середовищем десятиліттями. Під час війни ця особливість набуває особливого значення.
Українським девелоперам доводиться одночасно вирішувати завдання двох часових горизонтів. У короткому – підтримувати будівництво, знаходити ресурси, адаптувати графіки та виконувати зобов’язання. У довгому – проєктувати житло для країни, міста і суспільства, які після війни неминуче будуть іншими.
Саме тому продовження будівництва не варто зводити лише до кількості працюючих кранів чи введених квадратних метрів. Значно важливіше, якими будуть ці квадратні метри: наскільки автономними, зручними в експлуатації, інтегрованими у міське середовище та пристосованими до реального повсякденного життя.
Війна зробила слабкі місця житлового девелопменту особливо помітними. Водночас вона прискорила переосмислення того, що люди називають комфортним домом. Для галузі це складний період, але водночас і перевірка базового принципу: хороший житловий проєкт починається не з максимальної кількості квадратних метрів, а з розуміння того, як у цьому просторі житимуть люди.
Висновок
Український ринок нерухомості під час війни проходить перевірку не стільки темпами будівництва, скільки здатністю девелоперів виконувати взяті зобов’язання в умовах, коли довгострокове планування постійно ускладнюється. Фінансова дисципліна, завершення розпочатих об’єктів, продумана інженерія та подальша експлуатація будинків стають такими ж важливими характеристиками проєкту, як архітектура, розташування чи площа квартир.
Одночасно змінюються й очікування майбутніх мешканців. Автономність, доступ до води та електроенергії, якісний двір, зелені простори, можливості для відпочинку й нормальна робота будинку після введення в експлуатацію вже складно сприймати як другорядні переваги. Воєнний досвід змусив уважніше дивитися на те, наскільки житло пристосоване до реального повсякденного життя.
Тому продовжувати будувати під час війни – це не просто зберігати активність будівельних майданчиків. Для українських девелоперів це означає працювати з відповідальністю за вже розпочате і водночас створювати житло з розрахунком на десятиліття вперед. Саме від якості цих рішень значною мірою залежатиме, якими будуть українські житлові комплекси та міські райони після війни.
